购房者的实力远小于房地产开发商，但承担的风险却远大于前者。房地产开发商的不规范经营行为严重扰乱房地产市场，也损害了购房者的权益。因此，购房者在购买商品房时，一定要警惕可能出现的不规范行为。

　　案例回顾  2006年1月，张某与房地产公司签订了一份商品房预售协议。房地产公司在商品房预售协议的补充协议中向张某承诺，其具有开发该商品房项目的全部证照，同时保证入住后立即给张某办理产权。有了这些承诺和保证，张某签订了购房协议。
　　在购房合同签订后，张某交纳了全部房款共18万元。但入住后，张某没有如期取得房屋所有权证。后张某看到新闻媒体的披露，才知道该房地产开发公司根本不具备开发资质，也没有《商品房预售许可证》。张某为维护自己的合法权益，一纸诉状将某房地产公司告到了法院，要求房地产开发公司返还房款并退房。
　　经法院审理认为，张某与房地产公司签订的购房协议是无效的。商品房预售合同必须遵守法律法规的强制性规定。该房地产公司在没有开发商品房项目的证照也没有《商品房预售许可证》的情况下从事开发、预售活动，其行为显然违背了法律的规定，双方所签的协议是无效的，房地产公司应返还张某的购房款。

　　购房者在购买商品房的时候，应当警惕房地产开发商的下列不规范行为：
　　（1）利用农村集体土地开发房地产。目前有许多村镇擅自将集体的土地进行开发，建造住宅，对社会公开销售。根据法律规定，开发公司欲开发某个项目，如果需占用集体的土地，首先要由国家征为国有，然后再办理出让手续，向国家缴纳土地出让金。而现存的问题是，这些房地产开发公司一不向国家交土地出让金，侵犯了国家利益；二给购房人造成困难，办不了产权证；三是大量的可耕地被非法侵占。
　　（2）开发商开发房地产的证件不齐全。有的开发商销售手续不齐全的房子，有的发展商根本未取得国有土地使用权证等。一般而言，房地产企业在销售商品房时必须具备“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》。“二书”是指房地产企业在销售新建的商品房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　（3）联建房地产的负面影响。所谓联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合起来共同开发建设自用的住宅。联建的其中一方大都拥有国家划拨的土地使用权，按照各地区的有关合建分成规定，联建各方分得自己应得的部分房产只能自用。房地产开发公司却利用联建的房产进行销售，由于没有向国家缴纳土地出让金，最终无法给购房人提供产权证。
　　（4）改建房屋进行房地产经营。最近有一些单位或企业，因为企业亏损或其他原因，将自己所拥有的车间或办公楼重新装修，然后直接出租，甚至有的将装修好的大楼进行变相销售。这些房产原本是单位或企业自用，现在用来对外销售，国家未获得相应的土地受益，且购房者最终也无法获得相应的产权证。

　　法条链接
　　《商品房销售管理办法》第6条规定：商品房预售实行预售许可制度。
　　《城市商品房预售管理办法》第6条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
　　《城市房地产开发经营管理条例》第12条第一款规定：房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
　　《城市房地产管理法》第9条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。
　　第45条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明。